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物件のすゝめ

ライフハック ライフハック-すゝめシリーズ 人生

昔ながらの人は、新卒からずっと実家に住んで家賃代わりに貯金し続け、30になるぐらいで一軒家の購入を考慮したほうが良いと言っていた。家庭持ちの人間でもマンション住まいの人は多いし、アラフォー目前にして一軒家を購入する人もいた。実際仕事をしてみると、社会人で実家住みで働いているような人はそれなりにおり、一人暮らしにそこまでこだわる必要はない。ただ、インスタなどのSNSで生活を垂れ流している人を見ると「〇〇に住みたい」という欲が出てくるのも頷ける。

note.com

―――理想を掲げても現実はうまくいかない

 

賃貸と持ち家

最近びっくりしたことが、都内新宿の駅から10分しない(地下鉄駅)範囲の物件の家賃が10万円。10年ほどの築浅で綺麗だし、セキュリティ完備だし、1Kだが広めの庭付きなのでもっとすると思ったが、案外想像よりしなかった。郊外住だとわからない。

出典：https://zunny.jp/00002053?utm_source=pocket_saves

www.zukai.pro

持ち家を持つということは、動かせない王将の駒を手に持つのと同義。詰まされたら終わりである。YouTuberのほとんどは賃貸住みである。動かせる自由があることで詰められて敗北することから逃げることが出来るのだ。

資産運用の一環として、キャッシュで買えるならいいが、ローンを負ってまで自宅を買った状態は、負債を持ってバランスシートを膨らませて、しかも、資産の大半を「ある住宅」という一資産に投資した、何とも危うい財務状態となる。家に株式並みのリスクがある、ということを考えると、株式投資で言えば、超長期の信用取引をしている状態に近い。株なら心配で、家なら安心、というのは、後者の価格変動を毎日見るわけではないから、というだけのことであって、経済的には錯覚だ。

blog.goo.ne.jp

賃貸派から持ち家派への移行は簡単なので、「老後に賃貸なんて無理だろ」という状況になった時に家を買えばいいんですよ。30年後に借りる部屋がないかもしれないからってなんでたった今買う必要があるんです？　老後に子供部屋なんていらないでしょう？
        ん？　「老後に住宅ローンなんて組めないだろ」ですか？　賃貸に住んでて老後に無一文の予定なんですか？　家賃はどうやって払うつもりなんです？　言っときますけど、そもそもまともな部屋の家賃を払えるほど年金は出ないと思いますよ？
        賃貸vs持ち家っていうのはつきつめるとアレです、賃貸派の老後までに積んでおける金融商品と持ち家派の購入した物件の資産価値はどっちが上か、って話なんで。

realtor-readyabooks.hatenablog.com

―――なぜ家を買うのか？

―――持っているだけで出費がかさむ負動産に

遺品整理業をされている吉田太一氏は実際、不動産の多くは、もはや財産ではなく、固定資産税や管理費・修繕積立金を支払うだけの「負債＝負動産」になりつつあると警鐘を鳴らしています。

―――家を建てる時の注意点

togetter.com

☟下記記事でも注意する点が記載されている

・雨が当たるベランダ

100%漏水する。一見大丈夫でも接合部分のどこしら雨漏り＆乾燥を繰り返し建物の劣化が進んでいる。定期的にコーキング必須。

 

・天窓

100%漏水する。太陽の位置の関係で、夏は暑く冬は太陽が入りにくく、メリットが低い。

 

・出窓

雨が当たる部分は100%漏水する。窓の断熱性能を下げまくる上に、最終的に収納になるだけなのでメリットが皆無。

 

・ウッドデッキ

天然木は腐ったり刺さるので論外。人工木は割れる。接合部分から漏水したり床下が湿気と虫たまり場になって建物に悪影響なのでメンテできないならやめるべき。

 

・アルミサッシ、樹脂複合サッシ

自明。

 

・無垢のフローリング

寿命が長いらしいが歪んでゴミや水が隙間に入ったりするし、何より高すぎる。突き板か挽き板で十分で、劣化が目立ったら交換すればいい。

 

・窯業系の外壁

窯業系サイディングはどんな高性能でも金属より寿命が短く、塗装を小まめにしなければならない。なぜ未だに主流なのかわからない謎の建材。

 

・アルミカーポート

敷地が狭いならいらない。家はすごくいい感じなのに、カーポートで台無しになってる家が多すぎる。もし敷地が広いなら、家に合わせた車庫のほうが絶対にいい。

 

・埋め込み式のポスト

家に埋め込み式をつけるのは断熱性能が下がるので論外。塀であっても埋め込み式は交換ができないのでやめるべき。近年は宅配ボックス一体型ポストが増加傾向にあるので時代に合わせて交換できるようにしておこう。

 

・芝生

綺麗なまま芝生を維持するのは一般人には無理。普通の人・車持ってる人はコンクリート、予算がなければ砕石。芝生がどうしても欲しい人は人工芝、植物で覆いたいならヒメイワダレソウかクラピアを植えよう。

 

・高性能のインターホン

今はスマートドアベルへの過渡期なのでインターホンは安物で済ませておくべき。アマゾンやグーグルのドアベルを付けたい人はつけてもいいが、今後色んなメーカーが出してくるので交換しやすいように配管や電源は確認しておこう。

 

・多機能の壁スイッチ

調光、タイマー、センサー等は壁スイッチに埋め込むな。スマート化が進むと照明側でなんでも制御するようになっていくので壁スイッチはオンオフ以外の機能を付けてはいけない。もしかしたら壁スイッチ自体いらないかも。

 

・電球色メインの照明計画

雰囲気重視で電球色ばかりにするな。電球色にしていいのは、エクステリア、廊下、階段、トイレくらい。長時間いる場所で電球色は歳とってから目につらいだけ。

anond.hatelabo.jp

―――不動産屋の騙し手口に乗るな

―――どちらが良いのか？

308：名無しさん＠十一周年：2010/10/29(金) 18:45:18 ID:Oy8zSISs0
持ち家は10年以内に返せて
その間も充分預金できる人はいいんじゃない？
賃貸派は老後の賃貸保証人問題クリアできる人なら
いいんじゃない？

href.li

仕事柄、住宅ローン審査もしてるが将来見通し甘い奴ばかりで唖然。 特に既婚者で嫁が乗り気で家を購入するケースに多い。 ～先日の事例～ 35歳年収550万。3200万円の新築マンション。自己資金2百万。銀行借入3000万円。 結果を言えば住宅ローン実行した。個人的にはこんな資金計画なんて狂気の沙汰（ry まさか独男板の皆も「まともな資金計画」なんて認識だったりするんだろうか？ 借入35年、金利3％で毎月返済額11.6万円。返済総額4850万円。 借入35年、金利4％で毎月返済額13.3万円。返済総額5580万円。 ①3000万借りて、利息支払だけで2000万円なんだぞ？ ②70歳まで返済ってwww。退職金年金、老後資金全部突っ込む気ですか？ ③勤務先が今後も業況安定で、想定通りの給与・退職金なんて楽観視し過ぎでは？ ④将来の金利上昇局面に耐えられないだろ？（全期間固定の人は除く） ⑤値落ち激しい新築のうえに、マンションって・・。デベロッパーへのお布施ですか？ マーホーム取得で喜色満面のバカ嫁と、一抹の不安を感じながらローン契約署名する夫。 仕事はいえ、いつも心が痛みます。 年収５～６百万の普通の会社員なら、1500万くらいの築10年郊外中古マンションで十分でしょ。 雨風凌げれば十分では？　何で皆見栄張って多額ローン組んでまで新築住宅買うんだろうか

mudachishiki.livedoor.biz

―――理想の"スケルトン物件"

妄想

　持ち家と賃貸の中間の「スケルトン賃貸」みたいなの、流行りませんかね。建物のハコだけを借りて住宅設備は自分で買ってリフォーム。3、400万円ぐらいで子供が家を出るまでの15年ぐらいだったら厳しいローンにもならないでしょうし、いいと思うなあ。オーナーにも、住宅設備の投資をしなくていいし一度住んでしまえばなかなか退去しないから、メリットはあると思う*1。

realtor-readyabooks.hatenablog.com

土地

―――建物を建てる上で土地は重要

当時、ディズニーランドの誘致計画は、三菱地所の富士山麓の御殿場と三井不動産の浦安沖が激しく競合した。下馬評では御殿場が有力視されたが、両方を視察したディズニー側が下した結論は浦安。決め手になったのは、浦安は東京から近いという立地条件だったという。

biz-journal.jp

―――皇居前、８０坪の一軒家が競売に　売却基準 ４億５千万円で開始

皇居前「4億5千万円」の豪邸が競売に　業者が争奪戦か

街は灼けるような暑さなのに、なぜかそこだけひんやりしているかのようである。
東京は千代田区麹町の、皇居に面したビジネス街の一角。駐日イギリス大使館にほど近く、御濠まで徒歩30秒。
元料亭のような風情を湛えたその一軒家は、80坪ほどの敷地にポツンと建っている。ビルに囲まれているせいで、
車で通ると、うっかり見落としてしまいそうだ。

近所の住民が言う。

「家は2階建てですが、1階部分は9部屋あって、トイレと浴室も二つずつ。中庭や井戸もあり、外から見るより広い感じがします」

東京地裁が、この物件を競売に付すという「公告」を出したのは今月5日のこと。売却基準価額（入札の基準となる価格）は、
約4億5千万円である。それにしても、よくこれだけの家が残っていたものだ。

「もともとは事業で成功された方が建てたお宅で、奥様が茶道の先生をやっていたことから、家を茶室のように造り替えたと聞いています。
その奥様も10年ほど前に亡くなってしまい、娘さんが、ずっと一人で暮らしていました。もう60代ですけどね」（同）

都心といっても夜になれば、周りはしんとなり、車しか走らないような場所である。一人で暮らしやすいかと言えば、持て余してしまいそうな家だ。

開札が行われるのは9月2日。都内の不動産会社社長が言う。

「売却基準価額が4億5千万円となっていますが、そんな低額で落札されることはあり得ません。滅多に出る物件ではないからです。
容積率は700％ありますから、ビルでもホテルでも建てられます。資金力のある業者なら、8億円は出してくるかもしれません」

コロナ禍で大活躍した、あのホテルチェーンあたりが狙ってきそうな「ポツンと一軒家」なのだ。

blog.livedoor.jp

no title

no title

どう考えても土地目当ての競売だが、都内にはこのような物件が多くあるだろう。下記記事にてタワマンが聳え立つ港区内でボロボロの住宅街がある一帯について記述している。再開発で立ち退きに反対した住人たちだと言われる。

―――都内が良いのか？郊外が良いのか？

都心：私は目黒区に住んで8年。息子が今、幼稚園の年中さんですが、この息苦しさは想像してませんでした。
郊外：なんで？　目黒だったら都心でもいいところじゃないですか。
都心：一言でいうと身の丈に合ってないからですね。旦那が医者や社長だったり、代々地主でお金持ちって家庭が本当に多くて。年収700万円世帯は最下層のちょっと上くらいな位置づけなんです。子供同士はそんなこと気にせずに仲良くなるけど、子供抜きのランチ会で1回3000円。お休みの日にあるカラオケ会は二次会入れると1家族で2万円が飛びます。
地方：それ、地方だと1か月の食費！　ありえない。でも教育水準は高そう。
都心：『幼児教育の経済学』って本が大流行で、意識はかなり高いですね。「脳は複利作用で発達するから小さいときにいかに鍛えるか」みたいな話を延々と……。

yononaka-wadai.blog.jp

angrybreakfast.hatenablog.com

実際、家を壊して平地にするよりもそのまま空き家にしておいた方が固定資産税が掛からないで済むという話もある。

地主

―――地主の仕事は「土地を減らさないこと」

―――家賃収入で悠々自適

趣味で始めた喫茶店のような、店がつぶれるほど儲かっていなくても運営できている店のほとんどは、補助金か家賃収入の恩恵だろう。

地上げ屋

―――令和の地上げ

www.youtube.com

下記記事が時代錯誤で信じられない内容なのだが、土地の所有権が地主から不動産に引き渡され、そこから再開発やらリニューアルのために既存の住人が立ち退きを迫られているという旨である。嫌がらせに生肉、生魚を吊るしたり、建物に落書きしたりなど、やることが堅気の仕業とは思えない。

当時、まだビルには複数の入居者が残っていて、立ち退きの交渉が続けられていました。そのさなか、ビルの入り口に、生魚や肉がつり下げられていたのです。
私たちが現場に足を運んだ時も、つるされたとみられる魚はビルの内部に残されていました。

いったい誰が、こうした悪質な嫌がらせをしたのか、入居者や周辺住民に慎重に時間をかけて取材を進めました。そして、そこから浮かび上がってきたのが、この時期、黒塗りのワゴン車に乗って、ビルに出入りしていたスーツ姿の男たちの関与でした。

居住者や周辺住民が残した記録や証言から、この男たちは、このビルを買い取った中小の不動産業者の従業員であることが分かりました。
いったいどんな不動産業者なのか？調べてみると、大阪に本店があり、都内にも支店を構えていました。社員50人ほどで、ホームページなどをみると、取引先として大手デベロッパーの名前も記されています。

www.nhk.or.jp

大手デベの汚れ仕事を請け負っている不動産会社とのことだが、昔は反社が片棒担いで地上げ屋をやっていたというが、ちゃんと反社チェックは済ませたのだろうか？
また別件で、地主の死によって不動産屋に相続された以降に立ち退きを求められたというケースでは、住宅周辺を布で囲まれ、自宅であるのに迂回しなければ住宅内に入れないような嫌がらせを受けている。

www.youtube.com

これは観ていて本気で腹が立った。借地借家法の趣旨は弱い立場の借り主を保護することにあり、それが果たされない現実は明らかに間違っている。地上げ屋のやってることは反社そのものなんだから即免停にすべき

b.hatena.ne.jp

地面師

地面師による事件は、第二次世界大戦後とバブル景気の時に発生したとWikiに記載があるが、2017年に大手ハウスメーカーの積水ハウスが55億円もの詐欺に遭ったという件で大きくニュースとなった。

ja.wikipedia.org

地面師とは、土地の登記や個人証明書などを偽造して地主になりすまし、デベロッパーに土地を売って儲ける詐欺集団である。

再開発

―――渋谷再開発

www.tokyu.co.jp

新生PARCOが出来てもう数年は経つが、いつ行っても駅周辺で再開発工事を行っているディズニーランド状態なのが渋谷である。渋谷ヒカリエの最上階では渋谷駅周辺を模したモックアップが展示され、常にどこかで工事が行われている現状を目の当たりにすることが出来る。

渋谷の109裏のエリアを東京都が「しゃれた街並みづくりの推進」の一環として再開発を進めるという報道です。

渋谷の109裏の一連のエリアは、渋谷内でも雑居ビルが沢山建ち並んでいるエリアの一つ。私が大学生の時代、あの辺を拠点にウロウロしていた時代には「いわゆる風俗街」そのものでありましたが、最近では個性豊かなカフェや居酒屋も集まり、「ラブホテルの横で若い女性が酒を呑む」というなかなか面白い発展をしていました。まあ、行政はむしろ「それ」が気に入らないから「おしゃれな街並みづくり」に描き変えるんだということでしょうが。

この種の雑居ビル群の再開発において、行政は大体「建物の老朽化が問題」などという錦の御旗を掲げるがちなわけですが、建築基準法や消防法に基づいて敷設された建築物がその地域に存在していることに何ら問題はないわけで、もしその基準を満たしていないというのならばそれぞれの建物に対して個別に必要な措置を行えば良いだけ。実態は「老朽化」が問題なわけではなく、その地域の風土そのものが行政観点で「気に喰わん」ということだけであります。

ただ「夜の街づくり」を専門としている私の観点からすれば、渋谷の百軒店に限らず、街の賑わい、特に夜の街の賑わいというのは一回、エリア的な再開発をかけてしまったらそのまま消滅してしまうことが殆どであるということ。そこを理解せず、再開発をかけるも客足が戻って来ず失敗に終わる再開発は全国津々浦々に沢山存在します。

news.yahoo.co.jp

おすすめサイト

■超高層ビル・都市開発研究所

skyscraper-urban-development-institute.com

超高層ビル・タワマンの建築予定・状況や概要。またその経過を収めた写真などが収められていて、撮り鉄のように撮りビルというべき人たちがいることがわかる。「リンク」からは類似サイトのリンクがいくつか貼られており、同じ作者のサイトらしいものもいくつか挙げられている。

☟建築通信新聞なるものも存在しているようだ。

www.kensetsunews.com

不動産

―――賃貸物件の原状回復におけるルール

賃貸物件を借りる際の不動産屋との説明の際に「壁に穴をあけるのはNG」といったルール説明がされ「画鋲はOKですか？」という問答を繰り広げることがあるが、基本的に画鋲程度であれば問題ないことが多い。物件の瑕疵状態によって退去費用がいくらになるかというのが争点になるので、下記のように、貸主・借主どちら負担になるのかざっくりまとめた資料があるのは心強い。

―――マンションリフォームで夢の住まいを実現

築何年の家でもリノベーションで内装は綺麗なことが多い。おまけに相場より安いことが多いが、こういった物件はユニットバスだったりプロパンガスだったりする。おまけに蛇口を捻ればお湯はしばらくすると熱湯になる仕様*1だったり、慣れないと手間な部分も多い。ただ住んでみて思うのはユニットバスは掃除が楽で、プロパンガスなんて結構郊外には多い。温度調整もコツを掴んでやけどしなくなるものだ（これが一番めんどくさい）。

下記は漫画家の小林銅蟲氏が中古マンションを購入するまでとその後を記した記事だが、潤沢な蓄えがあったわけではなく、あくまで一軒家購入は手が届かなかったために中古激安マンションを購入して内装を自由にリノベーションすることで理想の住まいを実現しようと試みたものだ。

suumo.jp

―――中古物件をリノベして売却益

下記のように都内のマンションの相場が上がっているようだ。ただ海外の投資家が購入しているようで、相場より高くなって売却したとしても他の物件も同じように高騰していることを考えると、永住する場所は別に抑えておいた方が良さそう（売却して安い戸建てで余生を過ごすか、売却して賃貸に引っ越すのが良いか…住み続けた方が良さげな気はする）。

中古マンションを購入＆リノベーションして売却はよく耳にする不動産投資の手法だが、たとえリノベーションして綺麗にしても、自らそこに住んで10何年もすれば購入&リフォーム時よりも資産価値は目減りして売却損でしかない印象がある。そもそも売る前提で購入してすぐに売却するのが良さそう。

『家賃収入から維持費やローン返済額を差し引いた利益が月に1万円弱ほど入るようになり、幸先のいいスタート』……月にたった1万円の不労所得を得るために数千万の借金するのはリスクと釣り合わない

b.hatena.ne.jp

おすすめサイト

■不動産競売物件情報サイト

www.bit.courts.go.jp

日本全国の競売物件を見ることが出来る。

クソ物件

―――違法建築

www.youtube.com

■クソ物件オブザイヤー

www.kusobukken.com

頓智のような方法で建築基準法の抜け穴を通った商業施設など、様々なユニークな物件を伺うことが出来る。

■全宅ツイ

note.com

上記のクソ物件オブザイヤーなどを運営しているアカウントのnote。

twitter.com

負動産

―――安かろう悪かろう、以前にマンション購入は負担が大きい

前述で”中古物件をリノベして売却益"が出るようなTweetを取り上げたが、当然そんなに上手くいかない。下記がその一例だろう。

youtu.be

下記は相場の半額で販売されたマンションを購入した方の話だが、その実態は高齢化の進んだマンション住人と共に行うマンション管理及びその取り決めが想定よりも面倒だということだ。あり得ないのが、マンション管理費を直に各部屋訪問して回収するというものが印象的だが、マンション管理責任者としての集会、管理組合での取り決め事だろう。これに関しては元々マンションリニューアル関係の仕事をしていた経験から、相当面倒なことがわかる。マンションは経年劣化によって、外壁やインターホン（及び防災設備）、TV共聴設備などを管理会社と話し合い、修繕積立金からどれを先に改修するか？また先送りにするか？などを取り決める。基本的にマンションの設備は繋がっているため、部屋ごとに部分改修したとしても大元の設備の耐用年数が過ぎていることもあって、結局全面改修が必要になる。

www.rakumachi.jp

―――賃貸マンションに入れてはいけない客

下記は賃貸マンションの大家の方が書いたとされるが、細かく理由付けされており、10年来の経験・含蓄があるのでリアルな意見なのだろう。Twitter上でも賛同する声を上げる人もいるようで、記述されている"客"はもれなくこちらが想像した通りの面々といった印象。

anond.hatelabo.jp

―――セットバック

建築基準法に基づく接道義務（4m幅または6m幅以上の道路に2m以上接していなければならない）があるが、建築基準法施工前に着工された建物は道路幅が4m未満になっている箇所もあり、これが42条2項道路（みなし道路）に当たる。

接道義務（出典：ホームフォーユーの不動産塾）

もしこの物件を再開発、リニューアルする際には建築基準法に基づいて建造物をセットバック（後退）させる必要があり、その分敷地面積が減ることになるため、改めて土地面積を計算して一回り小さい家を建てることになってしまう。

セットバック（出典：イクラ不動産）

変な物件

―――変わった工法

激安物件

www.youtube.com

都内勤務でも持ち家は郊外という人が結構多い。ベッドタウンの埼玉やら、神奈川・千葉に住む人は結構多いイメージ（特に神奈川）。家を買うことについては、よく「実家に住んで貯金して戸建てを買ってしまうのが良い」論はよく耳にする。賃貸はサブスクだが持ち家は買い切りであり、それ自体が資産だ。

―――海外の物件・宿泊施設

―――戸建ても激安

☟京都の寺院すら買うことができると考えると、物件探しも際限がない。

bukkenfan.jp

理想の物件

■戸建プラザ

お一人638万円から家を建てられるということであるが、土地代、工事代その他オプション料金がかかるのでは？という危惧はあるが、軽く調べてみると土地付き新築建売住宅で土地代込み1000万円と書かれている口コミも見られる。土地探しからサポートしてもらえるようだ。

www.kodate-plaza.jp

■見積

―――見積だってただじゃねんだ

たとえば電気通信設備（電設関係）などの協力会社（施工を行う職人さん）への見積は、マンションであれば〇円×〇戸（共有部別途）のような形で請負で出すことが多いが、メーカーに出す設備納入の見積もりは相見積もりを出させて却下というケースも少なくない。

リノベーション

間取り

―――シミュレーター

☟間取りを記録するのが好きだという変わり者もいるらしい。おそらく職業柄、建築士だとか設計に携わる人、プロダクトデザインとかデザイン系の人である程度専門的な専門的な知識や独特な観点があるため、このような興味深いことが好きなのでは？とは思う。

―――変な間取り

☟一時このような書籍が話題になったが、もう逆に変じゃない間取りってあるのかと疑問に感じてしまう。

ヘンな間取り (イースト雑学シリーズ)

 

以上。

*1:台所などの住居内の水道は一般的には混合栓と言って1つの蛇口で水とお湯が出る仕組みになっており、給湯器によってお湯を適温にしている。ただ給湯器に温度調節器が付いていない場合、設定温度が60℃の高温の場合、本体側かリモコン操作で温度設定を42℃とかにしない限り、水とお湯の蛇口を捻って自分で温度調整しなければいけなくなる。

#物件 #間取り #レイアウト #趣味

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